Saiba os riscos na compra de imóvel para investimento

O número de lançamentos de imóveis na cidade de São Paulo aumentou 39,1% nos primeiros oito meses de 2013. No total foram lançadas 18.261 unidades contra 13.127 imóveis no mesmo período, em 2012, conforme dados da Empresa Brasileira de Estudo de Patrimônio (Embraesp). Já a pesquisa do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) aponta que o volume de vendas teve alta de 45,8%. De janeiro a agosto do ano passado houve a comercialização de 22.638 unidades, ante 15.530 unidades do mesmo período de 2012.

Para se ter uma ideia do aquecimento do mercado imobiliário, só nos primeiros sete meses de 2013, a Caixa Econômica Federal (CEF) atingiu o valor de R$ 100,1 bilhões na contratação de crédito imobiliário. O montante representa crescimento de 35,4% sobre o mesmo período de 2012, quando a marca foi de R$ 74 bilhões.

Diante das facilidades oferecidas, tanto por bancos como por construtoras, muitos brasileiros têm apostado na aquisição de imóveis para investimento, para a venda ou para aluguel. De acordo com pesquisa da Lopes Inteligência de Mercado, na cidade de São Paulo, de cada dez aquisições de imóveis quatro são para investimento. Segundo o presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA), Marco Aurélio Luz, a desatenção aos detalhes, ao assinar o contrato, é o primeiro perigo de realizar um mau negócio. “Muitos investidores estão caindo no chamado golpe da pirâmide financeira, ou seja, acreditam na lábia do vendedor, que promete lucros formidáveis, e com isso acabam realizando grandes investimentos”, adverte.

Para Luz, o problema nesses casos é que, depois de um tempo, o negócio torna-se insustentável, pois a pessoa não está preparada para as despesas extras, como o pagamento das chaves do imóvel e o valor das prestações, que será superior de quando o bem estava em construção. “Para evitar essas armadilhas, o recomendado é que o comprador conte com o auxílio de um profissional especializado para checar a documentação e ver o potencial de retorno do investimento. Além disso, tentar não se envolver pela ambição do vendedor, pois uma decisão errada pode provocar prejuízos financeiros inestimáveis”, alerta.

Cleber Cordeiro sabe bem dessa realidade. Ele tinha planejado, no seu orçamento, a aquisição de três imóveis para investimento, com o objetivo de garantir uma aposentadoria mais tranquila. Mas ao chegar ao estande de vendas, Cleber foi persuadido pelos corretores para comprar mais salas comerciais no mesmo empreendimento além do que havia planejado. “Eu aceitei a proposta, pois achava que estava fazendo o negócio da minha vida. No local avaliaram meu crédito e foi garantido que era para eu não me preocupar até a entrega das chaves, quando poderia então realizar um bom lucro”, relembra.

O que era para ser um investimento imperdível trouxe muitos prejuízos. Cleber até conseguiu vender duas das propriedades, seis meses depois, o que o ajudaria financeiramente a levar seu investimento até às chaves, mas a recusa de aceite da venda pela Construtora foi a gota d’água para o início de seus problemas. “Confiei na palavra da Construtora através de seus corretores e me senti enganado totalmente, pois todos os corretores eram autônomos e já teriam trocado de empreendimento e de Construtora. Fiquei extremamente decepcionado, acabei hipotecando meu apartamento, vendi o carro, fiz dívidas em bancos, tentando recuperar meu investimento, quando a Construtora maquiavelicamente faz a rescisão extrajudicial e nem sequer me dá chance de recuperar o montante pago, pelo contrário me aplica uma multa de 30% pela rescisão que ela própria fez. Um absurdo”, relata.

Além de todo prejuízo, o mutuário teve danos no seu relacionamento familiar e depressão emocional. “Agora estou buscando ressarcimento na justiça através da AMSPA, que me acolheu com sólidos argumentos contra estas trapaças do mercado imobiliário, aliás, é sua especialidade jurídica combater estes absurdos contra os mutuários, me senti então mais seguro”, acrescenta Cordeiro.

Ele completa: “Infelizmente, fui vítima de uma verdadeira quadrilha que existe no sistema imobiliário e que envolve grandes e gananciosas construtoras, que captam recursos públicos via BNDES e FGTS a juros subsidiados e financiam a juros altíssimos, pois treinam seus corretores para a venda a qualquer custo. A começar pela estratégia cheia de mistérios e com fortes apelos de marketing e neolinguística no ambiente de vendas, preparado para influenciar o inconsciente dos consumidores para a compra por impulso. Pois lhe prendem de toda forma, eu, por exemplo, cheguei às 16 horas e saí às 3 horas da manhã do dia seguinte, a toda hora que queria sair me enchiam de lanche e novos apelos. Na verdade, foram 11 horas sendo apresentado a diversos profissionais, aguardando várias ofertas e recebendo comoventes propostas para parceria em negócios com a revenda facilitada por indicação dos próprios corretores.

Precauções ao investir em imóveis

Antes de fechar o negócio é importante atentar-se a alguns detalhes, para evitar dor de cabeça ou arrependimento futuro. Confira a seguir:

· Coloque todas as despesas no papel e reflita o quanto pode investir para adquirir um imóvel. O ideal é que as parcelas não comprometam mais do que 30% da renda familiar. Além disso, é bom ter um dinheiro guardado para se precaver contra uma eventualidade;

· Pesquise a idoneidade da construtora com o pedido do CNPJ e a consulta ao Procon. Essa etapa inclui o levantamento da incorporação do imóvel; verifique se o engenheiro e arquiteto estão devidamente registrados no CREA; INSS; ações cível, trabalhista e criminal; veja os débitos junto à prefeitura e a situação do corretor junto ao CRECI;

· Formalize a proposta com tudo o que foi conversado e prometido pelo corretor, com preço, prazo, forma de pagamento, reajustes etc.;

· Guarde tudo, incluindo folders, anúncios, fotos da maquete do estande e do espaço interno do bem, pois poderão servir de provas, caso haja uma eventual propaganda enganosa ou uma promessa não cumprida;

· Avalie o potencial de rentabilidade do negócio na região, ou seja, se a área escolhida apresenta chances de valorização. Para isso é fundamental analisar o bairro, seu zoneamento (se é possível alugar o local para fins comerciais), segurança, acessos, opções de transporte público e disponibilidade de serviços no entorno;

· Se o imóvel for usado, é fundamental conhecer o espaço e conversar com vizinhos, além de verificar se o bem se encontra ocupado;

· Lembre-se que um imóvel mais barato e simples tem um potencial de valorização muito maior do que imóveis de luxo ou empreendimentos maiores.

SERVIÇO:
AMSPA
www.amspa.org.br

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