IR 2014: Tire 10 dúvidas antes de fazer a declaração de seu imóvel

Até o dia 30 de abril é esperada a declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física 2014 (ano-base 2013) de 27 milhões de contribuintes, 1 milhão a mais do que em 2013. Muitos dos que não enviaram seus dados à Receita ainda estão com dúvidas sobre como especificar o seu imóvel ao IR. Para evitar que o mutuário caia na malha fina e tenha que arcar com multa por atraso de 1% ao mês, sendo que o valor mínimo é de R$165,74, Marco Aurélio Luz, presidente da AMSPA (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências), esclarece detalhes importantes para declarar o bem sem dor de cabeça.

O RETRATO – Na compra do imóvel em 2013, como declará-lo no Imposto de Renda?
MARCO LUZ – Todas as aquisições de imóveis em 2013 devem constar na declaração do Imposto de Renda, inclusive os adquiridos por meio de “Contrato de Gaveta” (quando o contrato de compra e venda não é registrado no cartório). Na Declaração de Bens e Direitos, o mutuário deve incluir todos os detalhes sobre a propriedade, como endereço, metragem, nº da matrícula e o Cartório de Registro de Imóveis, nome do vendedor com o CPF ou CNPJ entre outros e informar apenas o valor pago no ano vigente. Mas se o bem foi adquirido nos anos anteriores, basta importar a declaração antiga. Também não se deve esquecer de informar o quanto pagou, no ano de 2013, de parcelas e prestações na compra do imóvel financiado e indicar o(s) credor(es) com o CNPJ e o saldo devedor. São informações valiosas para demonstrar que o imóvel não foi comprado à vista o que geraria no aparecimento de rendimento bem maior.

OR – Qual valor deve ser declarado para o imóvel?
MARCO – Se o imóvel foi adquirido após 1988, os custos de acréscimos da obra deverão constar da declaração, ou seja, reformas de ampliação da casa e benfeitorias dentro imóvel, juntamente com preço da propriedade que consta da escritura. Esses dados devem ser inseridos na coluna Discriminação. É importante descrever a reforma e o valor gasto, como também guardar todos os recibos e notas fiscais por cinco anos, para a comprovação do custo da obra. Sempre observando que esses valores declarados devem estar dentro do limite das “rendas líquidas” dos anos anteriores e do ano-base. Para os imóveis adquiridos a partir de janeiro de 1996, o aconselhável é utilizar como referência os dados da escritura ou do contrato na Declaração de Bens e Direitos.

OR – Como proceder se houve a utilização do FGTS para quitar ou comprar um imóvel?
MARCO – Nos casos da utilização do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), seja para quitar ou comprar a casa, o valor deve ser colocado em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. Como também deve ser deduzido da ficha Bens e Direitos. É necessária a sua inclusão para a comprovação do aumento do patrimônio do contribuinte.

OR – No caso da pessoa física que vendeu a casa e não conseguiu comprar outro imóvel no prazo de 180 dias?
MARCO – Na declaração do IR, essas informações devem ser especificadas no campo Ganhos de Capital. Na ficha deverá conter o valor da venda, o nome do comprador e a data da transação, além do valor do bem informado na declaração anterior para calcular o ganho efetivo. Se o valor da venda for utilizado para a compra de outro imóvel dentro do prazo de 180 dias, o contribuinte ficará isento de imposto pela transação. Caso contrário, deverá recolher o imposto. No que tange aos rendimentos oriundos da venda de imóveis, haverá a incidência de uma tributação especial: o imposto de renda sobre o ganho de capital. Este tributo incide sobre a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu valor histórico – o valor que consta na declaração do contribuinte como sendo o valor de compra do imóvel. O imposto de renda é apurado aplicando-se uma alíquota de 15% sobre o lucro resultante das operações de compra e venda. Importante: O imposto de renda sobre o ganho de capital deve ser apurado e pago de forma separada do imposto de renda incidente sobre os outros rendimentos tributáveis.

OR – É possível reduzir o lucro obtido com a venda do imóvel no valor total do IR?
MARCO – Existem algumas maneiras para tentar reduzir o valor total de imposto de renda a ser pago pelo contribuinte sobre o lucro obtido com a venda do imóvel:
– Quando o imóvel foi adquirido há muitos anos, é possível corrigir o valor de compra desse imóvel utilizando os índices de correção previstos em lei;
– É possível adicionar ao custo de aquisição todas as melhorias realizadas no imóvel;
– É possível deduzir da base de cálculo o valor da taxa de corretagem paga pela intermediação do negócio.

OR – Quais contribuintes estão isentos do IR?
MARCO – Estão isentos os contribuintes:
– Cujo ganho de capital com a venda de imóvel tenha sido igual ou inferior ao valor limite de R$ 35 mil;
– Que venderam o seu único imóvel por um valor máximo de R$ 440 mil, desde que não tenham vendido qualquer outro imóvel nos últimos cinco anos;
– Cujo imóvel tenha sido desapropriado pelo Poder Público Federal, Estadual ou Municipal. Mesmo que haja ganho de capital, considera-se que tal lucro meramente recompôs o patrimônio do desapropriado, assim como lhe proporciona justa indenização não sujeita a tributação pelo imposto de renda.

OR – Como proceder em situações em que o saldo devedor do financiamento do imóvel é quitado em decorrência de invalidez permanente ou falecimento do mutuário?
MARCO – O valor não deve ser tributado no Imposto de Renda já que no contrato na compra da propriedade estão garantidos tanto os seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) como o de Danos Físicos ao Imóvel (DFI). Para isso, informe na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis o valor pago da apólice pela seguradora. Já na ficha Bens e Direitos deve constar o valor somado do saldo anterior das parcelas quitadas ao do saldo devedor pago pela seguradora.

OR – Na hipótese em que o mutuário comprou o imóvel por meio do contrato particular ou de gaveta, como a transação deve ser declarada?
MARCO – Esse tipo de contrato é válido para comprovar a aquisição. Junte o valor do contrato na Declaração de Bens e Direitos, inclusive do imóvel comprado na planta.

OR – De que modo fazer a declaração do IR de imóveis comprados por meio de consórcio?
MARCO – Para fazer a declaração do IR de imóveis adquiridos por meio de consórcio há duas formas: se a propriedade foi contemplada em 2013, deve-se inserir os dados no código 95 da Ficha Bens e Direitos. Nela deve ser discriminado o bem recebido, seus dados e do consórcio. Se não for contemplado, mesmo assim o contribuinte deverá informar à Receita o valor investido no consórcio.

OR – Como declarar bens recebidos por herança?
MARCO – Nessa situação, a declaração deve ser feita em nome da pessoa falecida, utilizando os dados da última declaração realizada por ela, ou indicar o valor que está na partilha. Também devem ser informados os dados e a forma de aquisição da propriedade, além de indicar a parte que cabe a cada um dos familiares na partilha. Essas informações devem constar na coluna Discriminação.

SERVIÇO:
AMSPA
www.amspa.org.br

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