Ações judiciais crescem nos condomínios de São Paulo

Os primeiros meses do ano são sempre complicados para a classe média. Além dos inúmeros impostos, matrícula, listas de materiais escolares cada vez mais caras, há ainda as compras de Natal parceladas no cartão de crédito. Ou seja, o orçamento fica muito comprometido e em boa parte dos casos, algumas contas ficam de fora.

Os condomínios, por exemplo, batem recorde de inadimplência entre os meses de janeiro e março. De acordo com o Sindicato da Habitação e Condomínio (Secovi-SP), cerca de 20 mil condomínios, só no ano passado, apresentaram um aumento de 5,82% nas ações judiciais. Outro dado preocupante é que o valor médio da mensalidade vem subindo acima da inflação.

Esse cenário tem deixado os síndicos preocupados. Adriano Dias, especialista em direito imobiliário, destaca que alguns condomínios têm em média 30% de inadimplência, o que onera as demais unidades que pagam em dia suas obrigações, pois há a necessidade de se aumentar a taxa em até 15%.

Outro fato que tem contribuído para o atraso são os juros, que foram reduzidos de 20% para 2% desde 2003, quando o Novo Código Civil entrou em vigor. “Como a multa é muito baixa, os devedores preferem pagar outras dívidas, com penalidades bem mais altas”, explica o advogado.

Por esta razão, algumas medidas devem ser tomadas no sentido de tentar conter o crescimento da inadimplência. Com relação à multa por atraso, é preciso ressaltar que o Novo Código trouxe outras ferramentas, que se corretamente utilizadas, compensam até com vantagens sobre a antiga multa de 20%.

O Novo Código permite que seja definido na convenção do condomínio o valor dos juros, assim como aplicação de multas de um a cinco vezes o valor da taxa condominial, ao inadimplente reiterado. Assim, pode-se, por exemplo, fixar na convenção uma taxa de juros de 0,25% ao dia. A aplicação de multa deve ser votada em assembleia com ¾ dos moradores restantes.

Outro exemplo é a Lei Estadual/SP nº 13.160 de 2008, que permite o protesto do inadimplente de condomínio e de aluguel.

A ameaça de protesto do boleto da taxa condominial ainda não tem sido tão utilizada quanto deveria, pois muitos síndicos e presidentes de associações têm medo de causar constrangimento ao inadimplente. “Não há qualquer razão para se temer, uma vez que constatado o inadimplemento, esse devedor deve ser notificado de que a falta de pagamento ensejará o protesto, estipulando-se um prazo para que ele quite suas obrigações”, explica Adriano.

O que não pode acontecer é a dívida acumular. No primeiro mês de inadimplemento, o condomínio ou a administradora deverá encaminhar um aviso ao devedor informando que há pendências condominiais. Caso não seja feito nenhum contato é muito importante que a dívida já passe para uma empresa especializada em cobrança, com conhecimento jurídico, para que uma notificação seja encaminhada, já informando todas as consequências legais que poderão ser aplicadas caso a dívida não seja paga.

É certo que o melhor caminho a ser trilhado entre condomínios e inadimplentes é a busca pela composição amigável do pagamento da dívida. Mas isso não afasta a necessidade de se contratar um profissional que tome todas as medidas legais para que este acordo seja revestido de segurança jurídica, tanto para o condomínio quanto para o inadimplente.

Se não for possível um acordo amigável, não há outra solução senão a propositura de ação judicial contra o condômino devedor, que poderá, até mesmo, perder seu imóvel em caso de não pagamento da dívida condominial.

SERVIÇO:
Adriano Dias Advocacia – www.adrianodiasadvocacia.adv.br

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